6月4日,，2025年度中央財政支持實施城市更新行動評選結(jié)果公示,，北京等20座城市位列其中。這份由財政部,、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布的名單,，標(biāo)志著新一輪城市更新進(jìn)入加速期。

不久前,，中共中央辦公廳,、國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于持續(xù)推進(jìn)城市更新行動的意見》為這場行動劃定路線圖，提出到2030年,，人居環(huán)境明顯改善,，經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)更加豐富，文化遺產(chǎn)有效保護(hù),，風(fēng)貌特色更加彰顯,，城市成為人民群眾高品質(zhì)生活的空間。詳情＞＞

政策落地實施,，城市更新如何推進(jìn),？老舊街區(qū)怎樣煥發(fā)活力,？更新模式能否持續(xù),？

01

為何要改？

數(shù)億人居住的老舊空間,，亟待煥新,。

過去幾十年，城市建設(shè)突飛猛進(jìn),，高樓林立,、商品房遍地開花。但在現(xiàn)代化加速的背后,，一大批建于上世紀(jì)的小區(qū)逐漸“掉隊”,，難以適應(yīng)當(dāng)下居民的生活方式。

什么是“老舊”,？據(jù)多部門聯(lián)合發(fā)布的標(biāo)準(zhǔn),，凡是建于2000年以前,，失養(yǎng)失修嚴(yán)重、配套不完善,、功能不匹配的住宅小區(qū),，均可納入老舊小區(qū)范疇。這些小區(qū)通常缺乏電梯,、停車位,、綠地和物業(yè)管理，老人爬樓困難,、車輛進(jìn)出受限,、公共空間缺失、活動場所匱乏——不僅“住得舊”,，更是“住得難”,。

數(shù)據(jù)顯示，2024年,，城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造新開工5.6萬個,，更新改造小區(qū)內(nèi)各類老化管線超過5萬公里，加裝電梯2.5萬余部,，增設(shè)停車位超過50萬個,。在今年全國兩會上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長倪虹表示,，2000年以前建成的城市老舊小區(qū)將全部納入城市更新范圍,，推動因地制宜實施改造。

中國城市規(guī)劃學(xué)會理事長楊保軍深度參與了《意見》起草的全過程,，他在接受總臺《新聞1＋1》采訪時指出,，城市更新不同于新區(qū)開發(fā)。后者已有成熟的建設(shè)經(jīng)驗與路徑,，而前者則是一項復(fù)雜的系統(tǒng)工程,，需要在探索中不斷創(chuàng)新。中央通過政策性文件,，在關(guān)鍵時間節(jié)點上對城市更新作出系統(tǒng)部署,，明確基本原則、重點任務(wù),、保障機(jī)制,，將成熟經(jīng)驗轉(zhuǎn)化為制度安排，同時推動解決實踐中暴露出的深層問題,。

從“建新”到“更新”,，意味著城市治理邏輯的深刻轉(zhuǎn)變：從增量擴(kuò)張走向存量優(yōu)化，從單一建設(shè)行為轉(zhuǎn)向多元協(xié)同治理，從物理空間改造延展至生活方式重構(gòu),。

對居民而言,，城市更新的意義則更加具體直觀。它可能是一部能坐上的電梯,、一處有樹有椅的口袋公園,、一條通暢干凈的下水道、一家便利的小賣部,，也可能是一次鄰里重建連接的契機(jī)——它連著人們對“好生活”的真實期待,。

02

錢從哪來？

老舊小區(qū)改造動輒上千萬,、上億元,，資金從何而來？

楊保軍表示,，城市更新是一個長期持續(xù)的過程,，如果僅靠政府財政是不夠的，還要想辦法通過制度創(chuàng)新吸引更多社會資本,。

近年來,，多地積極探索政府引導(dǎo)、市場運作,、全社會參與的可持續(xù)城市更新投融資模式,。政府出一部分資金“拋磚引玉”，帶動社會資本進(jìn)入項目,，形成“政府搭臺,、企業(yè)唱戲、居民參與”的協(xié)同路徑,。

在北京,，改建資金來源包括政府補貼、產(chǎn)權(quán)單位出資,、公房出售集資,、居民自籌等方式。在“申請式退租”機(jī)制推行后,，政府承擔(dān)居民騰退補償,，社會資本負(fù)責(zé)空間改造和后期運營,，通過租金收益實現(xiàn)成本回收,。

在山東，濟(jì)南市探索成立城市更新基金,，爭取金融機(jī)構(gòu)信貸資金支持,，鼓勵央企及社會資本參與。高新區(qū)舜泰廣場舊操場通過“地上建公園,、地下建停車＋商業(yè)”的分層出讓方式一地多用,，新增車位超1000個,、商業(yè)出租率達(dá)95％、日均客流超6000人次,，預(yù)計20年內(nèi)投資回正,。

江蘇無錫藍(lán)系列園區(qū)更新項目采用政府引導(dǎo)的“社會企業(yè)投資＋運營”模式，民營企業(yè)自籌資金實施園區(qū)整體改造,，與廠區(qū)原產(chǎn)權(quán)人簽訂長期租賃合同,，通過“租金＋物業(yè)＋增值服務(wù)＋收益分成”的盈利模式，實現(xiàn)多方共贏,。

廣東深圳婦兒大廈改造項目設(shè)置兒童探索館,、一站式兒童成長中心、婦兒劇場等親子互動體驗空間,，創(chuàng)新公共服務(wù)投融資模式,，以自營、聯(lián)營,、合營收益和房屋租金形式,，拓展收入來源，公益與經(jīng)營板塊相互促進(jìn),。

03

怎么改,？

從“面子”到“里子”，從“改造”到“更新”,。

5月20日,，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長秦海翔在發(fā)布會上指出，這輪城市更新將圍繞“好房子,、好小區(qū),、好社區(qū)、好城區(qū)”四大目標(biāo)推進(jìn),，強調(diào)杜絕“面子工程”“形象工程”,。

更新要從“里子”動手。一方面要注重街巷環(huán)境和風(fēng)貌提升,，另一方面則把大量精力用于電力入地,、雨污分流、燃?xì)飧脑斓然A(chǔ)設(shè)施提升,。

“以前下水堵了沒人管,，現(xiàn)在不僅通了，還重新鋪了磚,?！痹诒本┮×藥资甑男ぐ⒁陶f。過去，院子里常因下水道堵塞導(dǎo)致污水外溢,、雨水倒灌,。改造團(tuán)隊摸索出一套“預(yù)留接口＋自主改造”的方式，把污水接口延伸至每家每戶門口,，居民只需自行購買一組三件套成品設(shè)備,，插上即可使用。

“里子”做得扎實,，“面子”才能有樣子,。相比過去雜亂無章的大雜院，如今的姚江胡同既有咖啡館,、花店,、共享活動室，又保留了12戶原居民和幾十年的鄰里關(guān)系,。始建于1884年的老胡同,，在更新中再次升騰起生活的煙火氣。

在北京中海大吉巷項目中,，設(shè)計團(tuán)隊在推進(jìn)電力入地,、通信并網(wǎng)等基礎(chǔ)工程時，保護(hù)歷史建筑文脈,，施工過程堅持“原樣原建”,，使用傳統(tǒng)工藝，如灰磚青瓦,、木作榫卯,，最大程度還原明清時期建筑的風(fēng)貌。

更新不僅要重視風(fēng)貌保護(hù),，也強調(diào)“文化活化”,。康有為故居,、米市胡同29號院等文保建筑經(jīng)數(shù)字建模后原貌復(fù)建,，開放為博物館。項目IP形象“大吉貓”也被嵌入街區(qū)裝置,，拉近與市民生活的距離,。開業(yè)首日即吸引超19萬人次到訪，首批商戶定制店比例超過50％,，成為文化與生活融合的新磁場,。

作為姚江胡同、西總布片區(qū),、景山片區(qū)等多個北京胡同更新項目的建筑師,，朱小地認(rèn)為,，相較過去以院落為單位的更新方式,，當(dāng)前的片區(qū)更新必須納入“胡同—公共空間—市政基礎(chǔ)設(shè)施”整體系統(tǒng),。在這類窄街密集的區(qū)域，下水改造,、街道綠化,、垃圾收儲等工程難度顯著提升，治理壓力也更大,。但正因如此,，城市更新也成為檢驗“治理能力現(xiàn)代化”的縮影。

04

誰說了算,？

改造的不只是空間,，更是治理方式。

不僅要探索“怎么改”,，還要考量“誰來改”“誰參與”,。以往城市更新多由政府單向主導(dǎo)，如今強調(diào)“多方協(xié)同”：街道,、設(shè)計院,、平臺公司、施工單位多線協(xié)作,，從地面到地下,、從前期征詢到后期運營，一步步“織補式”推進(jìn),。

在北京胡同的更新過程中,，“議事機(jī)制”成為高頻詞。項目團(tuán)隊要和居民多輪溝通,，從垃圾桶位置到雨棚樣式,，從窗戶材質(zhì)到綠植布局，幾乎每個細(xì)節(jié)都要與居民達(dá)成共識,?！坝械囊庖姡恰场鰜淼?，”姚江胡同項目負(fù)責(zé)人梁山坦言,，“但正是這些爭論，讓大家真的參與進(jìn)來,，也更愿意維護(hù)成果,。”

姚江胡同提供了一個樣板：政府提供市政保障,、平臺公司牽頭改造,、民營運營方引入有共識的業(yè)態(tài),，并通過“新型鄰里關(guān)系”的培育，實現(xiàn)了租金收益與社會滿意度的雙提升,。政府,、平臺公司和民營運營方的協(xié)同機(jī)制更加明晰，才能避免“多頭管理”“權(quán)責(zé)不清”的現(xiàn)實困境,。

朱小地指出：“我們需要的不僅是投資方,，更是‘主理人’，最好是懂設(shè)計,、運營,、城市語境的建筑師型人物，能判斷投入產(chǎn)出,，把握調(diào)性節(jié)奏,，在空間和人之間建起溫柔的連接?！?/p>

城市更新要有效解決居民的生活訴求,。中海大吉巷城市更新項目景觀負(fù)責(zé)人方紅梅表示：“早期做設(shè)計時，我們就對周邊居民的需求做整體調(diào)研,，籃球場,、休閑空間、地下劇場,、聚會場所,，生活中都會需要?！?/p>

最終,，項目為北京二環(huán)內(nèi)新增一個1.2萬平方米的綠地空間，有“彈性劇場”“森林露臺”等園林,，還為周邊胡同居民提供了一個茶余飯后的好去處,。

上海金牛花苑老舊小區(qū)在改造時探索出“片區(qū)化提升,、全要素修繕,、規(guī)模化加梯”的“三合一”模式：整個片區(qū)統(tǒng)一設(shè)計,、統(tǒng)一推進(jìn),。

部分一樓住戶最初反對加裝電梯，擔(dān)心采光和隱私受影響,。街道協(xié)調(diào)員挨戶走訪,，最終通過“梯位微調(diào)＋物業(yè)費減免”方案達(dá)成一致，完成全樓簽約,，同步推進(jìn)屋頂防水,、外墻保溫,、智慧門禁等全要素改造。居民在方案設(shè)計,、施工監(jiān)督等環(huán)節(jié)全過程參與,，提升了滿意度，增強了后期自治能力,。

05

改成什么樣,？

讓人愿意留下,，是城市更新的終極標(biāo)準(zhǔn),。

一個老街區(qū)能否真正實現(xiàn)煥新，關(guān)鍵在于：能不能持續(xù)運營,？談及北京胡同改造的可復(fù)制經(jīng)驗,，朱小地指出，胡同空間雖在全國叫法不同,，但都是“居住單元外的最后一段路”,，如上海的弄堂、成都的小巷,，邏輯是一致的——“公共空間就是更新中的關(guān)鍵變量,，更新成敗不僅取決于建筑設(shè)計，而是居民是否愿意在這里留下,?！?/p>

在這場更新實驗中，老舊街區(qū)往往拒絕走“網(wǎng)紅街”的套路,，取而代之的是“小而美,、軟而慢”的低密度更新思路。

成都玉林東路改造引入“金角銀邊”理念,，著眼于橋下空間,、道路拐角、建筑縫隙等城市“邊角料”,，將閑置區(qū)域打造成休閑座椅,、集市書攤等功能區(qū)，讓市民在日常通勤中也能“遇見風(fēng)景”,；還充分利用地下空間,，改造出集停車、儲物,、文創(chuàng)展陳為一體的復(fù)合場所,，引入24小時開放的城市客廳、青年文化空間等新型業(yè)態(tài),。

優(yōu)質(zhì)的業(yè)態(tài)是城市更新的鮮活生命力,。在北京爛縵胡同,，負(fù)責(zé)招商運營的張爽介紹：“我們不是以盈利為第一目標(biāo)，更多是看業(yè)態(tài)是否匹配,?！眻F(tuán)隊會考察商戶是否理解老城氛圍、具備公共意識,，能否與居民形成良性互動,。負(fù)責(zé)項目設(shè)計統(tǒng)籌的楊娜認(rèn)為：“不能一味追求熱鬧，更新過程要兼顧居民的節(jié)奏和街區(qū)的整體氣質(zhì),，要長期持續(xù)地為整個片區(qū)帶來活力,。”

“這里不像商圈,，像社區(qū),。和街坊打招呼、幫游客指路,，比營業(yè)額更重要,。我小時候就在這邊長大，現(xiàn)在回來開店,，每一天都感覺特別快樂,。”甜品店店主王餅干表示,。

姚江胡同主理人聞婷強調(diào)“長期主義”,。“我們并非簡單地空間改造合作,、經(jīng)營社區(qū)新商業(yè),，而是攜手共建新社區(qū)、打造一個城市更新生態(tài)系統(tǒng),?！背鞘懈虏荒茏兂伞熬坝^工程＋商業(yè)嫁接”的套路，而應(yīng)建立一種“可供使用,、可被維護(hù),、可以生長”的新機(jī)制。

城市更新,，是行動中的科學(xué),。作為一個多方參與、利益交織的系統(tǒng)工程,，它沒有現(xiàn)成答案,，需要在真實的街區(qū)和日常的生活中邊走邊試。只有在持續(xù)實踐中不斷調(diào)整,、完善路徑,，才能建立起清晰的協(xié)作機(jī)制和治理邊界,。匯聚居民、街道,、運營等各方力量,，形成共識、推動共建,，城市更新才能真正邁向高質(zhì)量,、可持續(xù)的未來。

監(jiān)制丨王元主編丨王興棟記者丨張偉澤　楊瀟　徐靜撰稿丨譚瑤部分圖片來源丨視覺中國