今年1-5月,，上海樓市“量價齊穩(wěn)”,。

圖片來源：圖蟲創(chuàng)意

界面新聞記者 | 王婷婷

今年以來，上海房地產市場延續(xù)回穩(wěn)向好趨勢,，從年初“淡季不淡”的開局到“金三銀四”的“小陽春”行情，市場活躍度持續(xù)釋放,。

進入5月,，上海房地產市場保持平穩(wěn)運行，一,、二手住房成交量同比實現(xiàn)雙增長,，價格指數總體趨穩(wěn)，全年“量升價穩(wěn)”的基調進一步鞏固,。

界面新聞從上海房管局獲悉,，5月的上海一手住房市場總體平穩(wěn)，共計成交62萬平方米,，同比增加24%,。

這主要得益于，新開盤項目認購保持穩(wěn)定和在售項目銷售平穩(wěn),。數據顯示,，5月上海共有37個項目完成認購，其中外環(huán)內18個項目,，有12個項目認購比超過1,，保持市場熱度；此外5月上海在售項目日均成交面積比去年同期日均增加30%,。

二手房市場交易同樣活躍,。上海房管局數據顯示，5月上海成交二手房161萬平方米（1.90萬套）,，同比增加14%,，為2022年以來同期最高值。

成交同比保持增加的同時,，成交價格總體也回升,。數據顯示，自去年10月以來，上海二手房成交量連續(xù)8個月超過1.5萬套的榮枯線,，單月成交同比連續(xù)8個月保持正增長,；成交價方面，今年1-2月,，二手住房價格指數環(huán)比分別上漲 0.4%,、下跌 0.4%，3-4 月分別上漲 0.4%,、0.1%,。

上海中原地產市場分析師盧文曦認為，“紅五月的兌現(xiàn)是各方努力的結果,?！?/p>

一方面，市場期待的降準,、降息本月落地,，政策面繼續(xù)在釋放利好消息，更重要的是釋放寬松的信號,，維持大家的市場信心和預期,。

另一方面，市場投放的產品契合改善需求,，絕對中心區(qū)的產品多聚焦大戶型,，高品質、好地段,。中端改善的多聚焦于寶山楊行,、淞南高境等板塊，離開市區(qū)的距離和價格以及配套有不錯的平衡,。

“當前,，二手房成交量繼續(xù)保持高位運行，未來還能提供穩(wěn)定的改善型需求,，預計6月的上半年收官依舊有不錯表現(xiàn),。”盧文曦表示,。

樓市成交雙輪驅動：新房火熱,、二手房韌性凸顯

上海5月的新房市場，依然是賺足了眼球,，熱度超出市場預期,。

上海壹號院、綠城·潮鳴東方,、西派海上,、翡雲悅府,、前灘公館、保利·海玥外灘序BUND98,、潤雲金茂府,、金茂棠前、康定壹拾玖等,，一個又一個“日光盤”誕生，各大售樓處的高人氣再次證明上海強大的購買力,。

延續(xù)此前的節(jié)奏,，樓市復蘇，豪宅產品率先進入“狀態(tài)”,。在這些“日光盤”中,，高端豪宅占據半邊天，單價10萬+項目有7個,，如綠城潮鳴東方網簽均價達19.2萬元/平方米,、上海壹號院均價18.5萬元/平方米、康定壹拾玖均價16.8萬元/平方米等,，另有2個項目均價在9萬元/平方米上下,，還有金茂棠前單價不足5萬元/平方米。

上海中原地產數據顯示,，從5月上海新房成交前十榜單來看,，也是以改善型產品占據榜單重要位置。5月成交榜單中10萬+的樓盤數量達到6個,，并且前五均是此類產品,，也都是網紅項目。

比如,，成交排名第一的徐匯濱江的綠城潮鳴東方,，成交3.2萬平方米；排在其后的是新楊思的地王項目,，翡雲悅府成交面積相差不到1千平方米,，網簽均價10.7萬元/平方米。

在這些高價房項目推動下,，成交均價再度向上突破,，5月均價為90691元/平方米，環(huán)比上漲24.8%,，創(chuàng)上海月度均價歷史新高,。

新房成交亮眼的背后離不開供應快速恢復。上海中原地產數據統(tǒng)計,，5月供應73.5萬平方米,，環(huán)比增加49.2%,，同比增加30.2%?！翱梢哉f高供應助推紅五月實現(xiàn),。”

盧文曦指出,，入市的這40個項目,，有10個10萬+的高價項目，說明房企借助當前改善意愿釋放時期加快投放腳步,。

雖然新房市場整體表現(xiàn)較好,，但冷熱不均情況仍在，一邊“日光”,，一邊“0認購”,。以5月為例，位于浦東外高橋的陽明花園,，推出的63套新房最終0認購,；位于惠南板塊的新房璟瀾灣，項目首開推出107套房源,，也因無人認購而取消搖號開盤,。

據統(tǒng)計，5月以來,，上海共有15個因認購人數較少而取消搖號方式開盤的新房項目,。分化現(xiàn)象一直存在，即便是在“銀四”,，上海也有多個項目因認籌人數較少而申請取消搖號,，包括寶華紫薇花園、熙語,、中交鳳啟虹橋,、上尚緣等。

一名房企內部人士告訴界面新聞,，公司位于上海的幾個項目表現(xiàn)都還不錯,，開盤情況挺好，合乎預期,?！斑@一熱銷現(xiàn)象，不能代表整個上海市場,?！?/p>

二手房韌性依然較強，網上房地產數據顯示,，5月份上海二手房累計成交21400套（包含住宅,、商業(yè),、寫字樓、車位等）,，日均成交690套,，環(huán)比4月的23416套，下降8.6%,；同比2024年5月的18535套,，上漲15%。

盡管上海5月成交量有所下降,，但依舊是近5年來該月的成交第二高,，僅次于2021年5月的28562套。自2024年4月以來,，上海二手房交易量已連續(xù)14個月同比增長。

從成交層面來看,，5月市場主基調依然是“以價換量”,。據統(tǒng)計，5月份成交均價環(huán)比4月下降0.66%,，同比下降8.06%,。

整體而言，今年1-5月,，上海樓市“量價齊穩(wěn)”,。

成交量方面，1-5月一手住房成交266萬平方米,，同比增加9%,；二手住房成交8281萬平方米，同比增加38%,；一,、二手住房合計成交 1094 萬平方米，同比增加30%,。

從價格指數來看,，一手住房價格指數環(huán)比延續(xù)上漲態(tài)勢，今年1-4月累計上漲2.0%,；二手住房價格指數環(huán)比總體回升,，今年1-4月累計上漲 0.5%。

“從當前交易環(huán)境以及市場表現(xiàn)來看,，已經比去年有較大面貌的改變,，市場預期在持續(xù)好轉中?！?/p>

土地市場“預熱”：優(yōu)質地塊出讓,，穩(wěn)定市場預期

5月以來,，上海土地端也持續(xù)展現(xiàn)出強勁的市場活力。

自5月9日上海推出4宗熱門地塊被開發(fā)商一搶而空之后,，5月31日,，上海再出“地王”。徐匯區(qū)東安新村最后一幅地塊以341.35億元協(xié)議出讓,，標志著由三幅地塊組成的超級項目,，總成交金額鎖定在523.03億元。

據了解,，這一數字不僅超越2024年紐約曼哈頓478億元的“全球地王”紀錄,，更刷新中國土地市場的認知。

在第一太平戴維斯中國策略顧問部負責人朱鋒看來,，這是上海內環(huán)內近年來體量最大的舊改項目,，對整個板塊的能級提升和城市板塊的迭代升級有重要意義。

公開信息顯示,，這三宗出讓地塊分別為徐匯區(qū)C030301單元125-31,、127b-23、127b-24,，意向用地者均為上海徐匯城市建設投資（集團）有限公司和上海地產（集團）有限公司,。

據統(tǒng)計，今年以來,，上海國資房企上海地產集團已斥資804.8億元,，通過協(xié)議出讓方式拿下13宗地塊，主要位于徐匯區(qū),、黃浦區(qū),、楊浦區(qū)等核心區(qū)位。

不過,，上海地產集團不一定會是地塊的最終得主,。

業(yè)內猜測，東安新村將采用“場所聯(lián)動”出讓模式,，先由協(xié)議出讓給上海徐匯城市更新建設發(fā)展有限公司的三家公司,，再通過上海聯(lián)合產權交易所，進行市場化的股權轉讓,。

盧文曦認為,，上海地產集團在很多舊改項目中承擔土地一級開發(fā)的任務，這些地塊往往需要承擔城市更新,、城市配套以及保障房建設等,，需要國企來進行主導。而在上海地產集團協(xié)議拿地后,，也可根據不同情況或條件進行拆分或者單宗地塊的出讓,，引入合作開發(fā)商,，從而回籠資金。

此前,，上海地產集團就曾將手上多幅地塊轉讓給其他房企,，比如去年招商蛇口聯(lián)合體從上海地產集團手中拿下徐匯新長橋舊改地塊，總價約16.99億元,，即后來的海上·清和璽,。

因此，該地塊在下一輪聯(lián)交所掛牌轉讓時,，或許還會上演激烈競價場面,。

更重要的是，該地塊周邊均是熱點項目,。最典型的如綠城潮鳴東方,，距離該地塊不足千米；還有與127b-24地塊僅一條內環(huán)高架相隔的能建西岸譽府,，均價為14.3萬元/平方米,，也是開盤即清盤。

再遠一點的還有香港置地啟元,，去年上半年也是開盤即售罄，銷售均價達到17.8萬元/平方米,。

接下來,，上海很快又要開啟年內第五批次土拍，有望為土地市場注入更多活力,。

5月30日,，界面新聞從上海市規(guī)劃和自然資源局獲悉，上海今年第五次土拍將于6月19日舉行,，共有6個組合地塊,，涉及寶山南大、大零號灣,、大虹橋等熱點板塊,，起始總價高達192.47億元，一舉刷新今年土拍起始總價紀錄,。

土地市場的活躍,，將有效穩(wěn)定市場預期。

對于房企而言,，充足的土地儲備是持續(xù)發(fā)展的根基,，5 月多幅地塊的成功出讓，讓開發(fā)商得以延續(xù)開發(fā)節(jié)奏,，保障后續(xù)新房市場的穩(wěn)定供應,。

同時,，優(yōu)質地塊的高溢價成交，也向市場傳遞出積極信號,，進一步穩(wěn)定購房者預期,，為房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展筑牢基礎。

隨著更多“好房子”入市和政策紅利持續(xù)釋放,，預計下半年上海樓市活躍度會進一步提升,。

來源：界面新聞