基本案情：

花重金裝修租賃房，承租人想保障自己的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)

某公司在林芝縣有一棟三層樓商品房,，由于公司資金周轉(zhuǎn)困難,，所以老板一直想將該樓出售，但由于房?jī)r(jià)太低,，所以打算將其先租后賣(mài),。

2009年,，該公司把一樓租賃給強(qiáng)某，租賃期限到2012年5月15日結(jié)束,；把二,、三樓租賃給顧某，并簽訂了3年的租賃合同,。

2010年4月,，由于二、三樓顧某的生意不好,，所以就將房子轉(zhuǎn)讓給李某,。李某接過(guò)店鋪以后，2010年5月初與該公司重新簽訂房屋租賃合同,，合同有效期至2012年8月,。為更好地經(jīng)營(yíng)生意，李某拿出自己多年的積蓄和另外借貸的30多萬(wàn)元,，對(duì)二,、三樓進(jìn)行了裝修改成茶園。

隨后,，該公司找到了買(mǎi)家土某,，經(jīng)協(xié)商，土某愿意以每平方米1900多元的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)該商品房,，于是該公司老板向強(qiáng)某和李某口頭通知了商品樓要出售的信息,，當(dāng)時(shí)，兩人未提出任何意見(jiàn),。

2010年5月中旬,，該公司與土某簽訂了商品房銷(xiāo)售協(xié)議（與該公司和李某簽訂房屋租賃合同的日期相差超過(guò)15日），由于該公司與強(qiáng)某和李某的房屋租賃合同未到期,，所以在協(xié)議書(shū)中特別提出土某必須繼續(xù)履行該公司與強(qiáng)某和李某的租賃合同,，因此沒(méi)有訂立新的合同。

2011年9月,，在二,、三樓經(jīng)營(yíng)茶園的李某由于生意不好，所以想把房屋轉(zhuǎn)讓給第三人,，但租賃合同期限只有一年,，所以她找到土某想續(xù)簽合同，但土某并未同意,，因此第三人打消了接手李某茶園的想法，李某因?yàn)檠b修房子時(shí)投資了30多萬(wàn)元,，得知有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)后,，否認(rèn)該建筑公司曾經(jīng)口頭通知自己房屋銷(xiāo)售的信息,，遂要求該公司行使李某的房屋優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但雙方均不愿讓步,。

 律師說(shuō)法

行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),，同等條件并非同等價(jià)格  

“本案的爭(zhēng)議焦點(diǎn)是優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的問(wèn)題，以及承租人如何正確行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),?！碧┖吞ɡ_）律師事務(wù)所資深律師李義才認(rèn)為，根據(jù)我國(guó)《合同法》的規(guī)定,，如果出租人想要出賣(mài)租賃房屋,，那么，出租人應(yīng)當(dāng)在出賣(mài)前的合理期限內(nèi)通知承租人,，這種情況下,，承租人享有以同等條件（而非同等價(jià)格）優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利，并且承租人僅對(duì)“租賃房屋”行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),，而不能對(duì)沒(méi)有承租的部分行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),。因此，在本案中,，由于李某只租賃了商品房的二,、三層，而不是整個(gè)商品房,，所以李某在同等條件下對(duì)其承租的部分享有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)的權(quán)利,。

“即使李某享有承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，但是該權(quán)利已經(jīng)喪失了,?！崩盥蓭熣f(shuō)，根據(jù)現(xiàn)行的法律法規(guī),，承租人應(yīng)在15日內(nèi)行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán),。但在本案中，該公司與李某間的《房屋租賃合同》簽訂于2010年5月初,，而與土某在2010年5月中旬簽訂《商品房銷(xiāo)售協(xié)議》,，二者相差超過(guò)15日，所以李某的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)已喪失,。

“事實(shí)上,，該公司履行了通知義務(wù)，只不過(guò)通知的形式是口頭的,?！崩盥蓭熣J(rèn)為，該公司已經(jīng)盡到通知義務(wù)，但李某未及時(shí)作出是否行使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的意思表示,，且在明知《商品房銷(xiāo)售協(xié)議》簽訂15天之后,，才主張優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)，根據(jù)《合同法》規(guī)定,，李某的撤銷(xiāo)權(quán)已然消滅,。“從現(xiàn)行法律法規(guī)關(guān)于出租人通知方式的規(guī)定來(lái)看,，沒(méi)有哪部法律,、法規(guī)或者規(guī)范性法律文件規(guī)定，出租人必須書(shū)面通知承租人,?！崩盥蓭熣f(shuō)。

李律師分析稱(chēng),，根據(jù)2009年實(shí)施的《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十一條規(guī)定,，出租人在出賣(mài)租賃房屋時(shí)，如果沒(méi)有在合理期限內(nèi)通知承租人或存在其他侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)情形,，承租人請(qǐng)求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的,，人民法院應(yīng)予支持。但是承租人請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,，人民法院將不予支持,。（文中人物均為化名）記者 李瑞偉