七年前預(yù)購的房子,，交房時(shí)成了別人的

開發(fā)商回應(yīng),，賣錯(cuò)了！

疑問

2007年1月,，陳女士與某開發(fā)商簽訂了《商品房?jī)?yōu)先認(rèn)購合同》，并約定在2008年5月交房,，同時(shí)還支付了7萬多元的首付認(rèn)購金,。但到今年3月份，陳女士前去辦理交房手續(xù)時(shí)卻被告知,，她當(dāng)時(shí)認(rèn)購的房產(chǎn)已經(jīng)賣給其他人,。對(duì)此，陳女士疑惑,，她是否還能拿到她認(rèn)購的那一套房產(chǎn),？如何才能維護(hù)自己的合法權(quán)益,？

解答

針對(duì)陳女士的疑問，西藏子產(chǎn)律師事務(wù)所蒙兵營律師分析,，該開發(fā)商的行為已構(gòu)成“一房二賣”,，并且還延期交房，二者均屬于違約行為,，要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,。“如果對(duì)方還沒有交房的話,，陳女士還有可能拿到她提前認(rèn)購的那一套房產(chǎn),，否則，根據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定,，陳女士是無法得到預(yù)定的那套房產(chǎn),只能依據(jù)雙方簽訂的合同和《合同法》等有關(guān)法律規(guī)定追究開發(fā)商的違約責(zé)任,。”蒙兵營說,。

基本案情

自己交了首付認(rèn)購金 房子卻賣給了其他人    

陳女士昨日向本報(bào)反映,，2007年1月，她在某房地產(chǎn)公司看上了一套商品房,，與開發(fā)商商量好價(jià)格以后,，當(dāng)場(chǎng)支付了72000多元的首付認(rèn)購金，并與開發(fā)商簽訂了《商品房?jī)?yōu)先認(rèn)購合同》,。雙方在合同中約定,，該合同與商品房買賣合同有同等的法律效力，此外,，開發(fā)商表示2008年5月底前交房,，如果開發(fā)商未在約定的時(shí)間內(nèi)交付該商品房，就要按照陳女士已付房款的日息萬分之三進(jìn)行賠償,。

“當(dāng)時(shí)約定的房?jī)r(jià)是3300元/平方米,，我預(yù)定的房子是64平方米的?！标惻扛嬖V記者,，雖然雙方約定在2008年5月底交房，但是直到今年該商品房才正式完工,。

今年3月份,，陳女士前往該房地產(chǎn)公司辦理交房手續(xù)時(shí)卻被告知，她當(dāng)時(shí)認(rèn)購的那一套房產(chǎn)已經(jīng)錯(cuò)賣給其他人了,。對(duì)此,，陳女士懷疑該房地產(chǎn)公司的行為屬于一房二賣，要求開發(fā)商履行當(dāng)時(shí)簽訂的《商品房?jī)?yōu)先認(rèn)購合同》，將房產(chǎn)交付給她,。但是開發(fā)商卻回應(yīng),，陳女士要么換一套房，要么將首付認(rèn)購金退還給她,。

對(duì)此,，陳女士深感疑惑，她是否還能拿到當(dāng)時(shí)認(rèn)購的那一套房產(chǎn),？如何才能維護(hù)自己的合法權(quán)益,？

 律師說法

如果已經(jīng)交房 陳女士拿不到預(yù)購的房產(chǎn)    

針對(duì)陳女士的疑問，西藏子產(chǎn)律師事務(wù)所律師蒙兵營分析,，該開發(fā)商的行為已經(jīng)構(gòu)成“一房二賣”,，并且還延期交房，兩者均屬于違約行為,，都要承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任,。

“陳女士要么與房地產(chǎn)公司協(xié)商解決，換一套房產(chǎn)或者退還已付購房款及利息等其他損失賠償,；要么只能通過訴訟的方式追究開發(fā)商的違約責(zé)任,。”蒙兵營說,，如果對(duì)方還沒有向另外的那位購房者交房的話,，陳女士可以要求房地產(chǎn)公司繼續(xù)履行合同，她還有可能拿到她提前認(rèn)購的那一套房產(chǎn),。但如果對(duì)方已經(jīng)交房,，那就無法得到預(yù)定的那套房產(chǎn)，陳女士可以要求房地產(chǎn)公司按照當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)更換一套房產(chǎn),，并且購房的價(jià)格要按照當(dāng)時(shí)的價(jià)格計(jì)算,。

蒙兵營表示，在現(xiàn)實(shí)生活中,，這種“一房二賣”的情況并不鮮見,，他表示，根據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第8條規(guī)定,，商品房買賣合同訂立后,，出賣人又將該房屋出賣給第三人。這種情況下,，無法獲得房屋的購房者可以請(qǐng)求解除合同,、返還已付購房款及利息，并可以請(qǐng)求賣房人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任,。

蒙兵營分析，造成“一房二賣”的原因有：一是合同的生效與房屋所有權(quán)的取得之間存在時(shí)間差，合同生效后房屋過戶前,，所有權(quán)仍歸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有,，該時(shí)間差為“一房二賣”現(xiàn)象存在提供了客觀條件；二是部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違反規(guī)定,，在未取得房屋預(yù)售許可證的情況下進(jìn)行房屋銷售,；三是部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)動(dòng)或?yàn)榱巳谫Y需要，不惜違反誠實(shí)信用原則,；四是一些房地產(chǎn)管理部門管理缺位,，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)、注冊(cè)資金,、預(yù)售許可等把關(guān)不嚴(yán),。

要徹底避免“一房二賣”的尷尬，購房者在簽訂商品房買賣合同時(shí),，應(yīng)約定預(yù)告登記條款并及時(shí)到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理與住房保障局進(jìn)行申請(qǐng)辦理,。所謂預(yù)告登記，是指當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議時(shí),，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán),，可以按照約定向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)預(yù)告登記。預(yù)告登記期間,，房屋不能再次買賣,，即使擅自買賣也不具備法律效力。（文中人物均為化名）記者 李瑞偉