近些年，尤其是從去年以來,，由于房價上漲,，拉薩的二手房市場比較火爆，二手房買賣糾紛也大幅攀升,。近日以來,，很多市民致電本報，咨詢有關二手房買賣中的法律風險以及如何防范這些法律風險方面的法律問題,。

針對市民咨詢的問題,，昨日，記者聯(lián)系到泰和泰（拉薩）律師事務所律師李義才,，讓他解答市民的疑問,。

風險一：沒有弄清楚誰是房產(chǎn)所有人

泰和泰（拉薩）律師事務所李義才律師表示,，在二手房買賣糾紛中，沒有弄清楚誰是真正的房產(chǎn)所有人的現(xiàn)象普遍存在,，一般表現(xiàn)為,，賣房子的人并不是房屋的所有權人，也沒有獲得房屋所有權人的有效授權,，導致買房者付款后得不到房子,。

就如何防范這一法律風險，李律師表示,，如果市民購買的二手房是登記在個人名下的房產(chǎn),，那就應該在買房前查看賣房者是否具有房產(chǎn)證，房產(chǎn)證上是不是他的名字,。如果是,，那么他就對房產(chǎn)有出售的權利。如果不是產(chǎn)權所有者出售該房產(chǎn)的,，購買時就要審查第三人是否取得書面的委托授權,，而且該委托授權必須經(jīng)過公證部門的公證,?！肮C書有時也存在偽造的可能性，因此,，購房時必須親自到公證部門核實授權委托書的真實性,，以免受騙?！崩盥蓭熣f,。

“房產(chǎn)的所有權登記在夫或妻個人名下的房產(chǎn)銷售在司法實踐中最容易發(fā)生糾紛?！崩盥蓭熣f,，根據(jù)《婚姻法》規(guī)定，夫妻雙方有平等的處理權,。因此,，夫或妻任何一方單獨出售夫妻共同所有的房產(chǎn)行為都應當視為無效的行為。所以建議市民在購買時要求售房者提供其配偶同意出售的書面證明,，或者出具該房產(chǎn)系個人財產(chǎn)并不是夫妻共同財產(chǎn)的保證書,，以便在將來的訴訟中適用善意取得制度保護購房者的利益。

“在實踐中,，市民在購房時會遇到擬購買的房產(chǎn)屬于夫妻之外共同所有情形,，如房產(chǎn)屬于戀愛期間的男女朋友、兄弟,、普通朋友共同所有,?！崩盥蓭熣f，共同所有的房產(chǎn)分為按份共有的房產(chǎn)和共同共有的房產(chǎn),。市民在購買按份共有的房產(chǎn)時,，應當要求售房者提供占該房產(chǎn)份額三分之二以上的按份共有人書面同意出售的證明，并提供其他共有人放棄優(yōu)先購買權的承諾書,。此外,，購房者應當核實書面同意出售的證明及放棄優(yōu)先購買權的真實性。在購買共同共有的房產(chǎn)時,，購房者必須要求售房者提供全體共有人同意出售的證明文件,，并向其他共有人核實該證明文件的真?zhèn)巍?/p>

李律師稱，如果購買房產(chǎn)屬于有限責任公司,、股份有限公司,，那么該房產(chǎn)的出售須經(jīng)過公司的董事會或股東會同意。因此,，購房人應要求售房人提供公司董事會,、股東會審議同意出售的書面文件。如果購買的房產(chǎn)屬于合伙企業(yè),，除合伙協(xié)議另有約定外,，合伙人向合伙人以外的人轉(zhuǎn)讓其在合伙企業(yè)中的全部或者部分財產(chǎn)份額時，須經(jīng)其他合伙人一致同意,。在購買合伙人出售其在合伙企業(yè)享有財產(chǎn)份額的房產(chǎn)的,，購房人應當要求其提供其他合伙人同意出售的書面文件及放棄優(yōu)先購買權的承諾書。

風險二：不清楚房產(chǎn)的權利限制

泰和泰（拉薩）律師事務所李義才律師告訴記者,，在日常生活中,，由于各種原因，一些二手房可能存在一定的權利限制,，市民在購買二手房時,，一旦忽視這些權利限制，則可能會給自己帶來一定的法律風險,。

李律師表示,，最常見的房產(chǎn)權利限制風險及防范主要有3種類型。

首先是存在租約的二手房,。如果購房人擬購買的二手房是被出租的房屋,，售房人應當將出售的情況在法律規(guī)定的期限內(nèi)通知房屋的承租人，提前通知的合理的期限一般為3個月,?！半m然，根據(jù)相關司法解釋的規(guī)定，未提前通知,、損害房屋承租人優(yōu)先購買權的合同不會被宣告無效,，但是如果不遵守上述的程序，也可能會給購房人帶來一定的法律風險,。因此,，市民在購買二手房時，應當要求售房人提供承租人放棄優(yōu)先購買權的書面文件,，以避免產(chǎn)生不必要的麻煩,。”李律師提醒道,。

其次是依法查封的房產(chǎn)或其他形式限制交易的房產(chǎn),。李律師介紹，依照我國相關法律的規(guī)定,，被依法查封的房產(chǎn)或者被采取其他限制交易措施的房產(chǎn)是不能上市交易的,。有權查封的司法機關包括人民法院、人民檢察院,、公安機關及國家安全機關,。一些行政機關也有權對房產(chǎn)采取查封及其他限制交易的措施?！耙驗槿绱?，所以建議市民在訂立二手房買賣合同前，應當審查該房產(chǎn)是不是被司法機關以及行政機關依法裁定或決定查封,，或者其他限制交易措施限制房產(chǎn)交易的情況,。

最常見的房產(chǎn)權利限制風險的第三種類型是存在抵押權的二手房。售房人出售的二手房有銀行抵押貸款時,，一旦發(fā)生糾紛，售房人以未經(jīng)抵押銀行同意為由而主張合同無效,。對此,，購房者一定要有有所警惕。出現(xiàn)這種情況,，售房人就會給購房人帶來一定的訴訟麻煩,。因此，購房人在訂立二手房買賣合同前,，一定要審查該房產(chǎn)是否存在抵押權以免產(chǎn)生不必要的麻煩,。（記者 李瑞偉）