■核心提示

    一邊是2009年金融危機(jī)，一邊是房價依然“漲”字當(dāng)?shù)溃?/span>

    一邊是泡沫和較高比例的空置房,，另一邊殘酷的現(xiàn)實(shí)是,，中國不少家庭無力購房……

    中國的房地產(chǎn)市場為何出現(xiàn)如此多的“二律背反”，難道僅僅是供求關(guān)系失衡,，導(dǎo)致市場之手打開“潘多拉魔盒”,？還是宏觀管理政策之失？“供求關(guān)系已經(jīng)很難解釋今天中國的房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀了,?！敝袊鴨栴}專家、新加坡國立大學(xué)東亞研究所所長鄭永年日前在廣東東莞接受本報記者獨(dú)家專訪時提出見解：GDP主義是房價上漲的深層次推手,，對于政府而言,，住房首先應(yīng)是社會政策，其次才是經(jīng)濟(jì)政策,。

    供求關(guān)系已很難解釋中國房地產(chǎn)市場

    很簡單,，如果求大于供，那么就不會有那么多的空置房了,；如果供大于求,，就不會有那么多的人買不起房了。

    南方日報：我們注意到,，根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),，即便在金融危機(jī)發(fā)生的2008年底和2009年里，中國的房價依然是“漲”字當(dāng)?shù)?。您如何看待房地產(chǎn)增長與2009年度中國GDP實(shí)現(xiàn)8.7%增速的關(guān)系,？

    鄭永年：這次金融危機(jī)之中，政府啟動龐大資金的投資計(jì)劃,，也有很大一部分流向房地產(chǎn),。實(shí)體經(jīng)濟(jì)越不好，房地產(chǎn)就越大發(fā)展,，這點(diǎn)很容易理解,。其實(shí)房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟(jì)的重要性也不容置疑，房地產(chǎn)已經(jīng)占了GDP的6%,，四分之一的投資在房地產(chǎn)行業(yè),，50多個產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)關(guān)系密切。房地產(chǎn)本身就是GDP的保證之一,，如果GDP增長8.5%的話,，賣地就占了4.4%。如果站在地方政府的立場上,，它們既要財政收入又要完成GDP指標(biāo),，很多地方不賣地又能做什么？毫不夸張地說,，房地產(chǎn)已經(jīng)綁架了中國經(jīng)濟(jì),。

    南方日報：中國房地產(chǎn)市場上，存在著較高比例的空置房，另一個現(xiàn)實(shí)是,，中國不少家庭無力購房,，有關(guān)專家已經(jīng)擔(dān)心房地產(chǎn)市場的“泡沫”的程度，對此,，您是否擔(dān)憂,？

    鄭永年：多年來，這個泡沫一直在不停地增大,，就像美國的金融投機(jī)機(jī)構(gòu)就是通過房地產(chǎn)擴(kuò)張，這已經(jīng)不是實(shí)體經(jīng)濟(jì)了,，部分程度上屬于虛擬經(jīng)濟(jì),。根據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)對北京、上海和深圳等大城市的調(diào)查,，大城市的房屋空置率已經(jīng)超過10%的國際警戒線,。與此平行存在的現(xiàn)實(shí)是，中國不少家庭無力購房,。到底是什么原因造成了中國房地產(chǎn)這種荒謬的局面呢,？很多人往深一步，轉(zhuǎn)向了土地供應(yīng)市場,，指向地方政府的責(zé)任,。的確，就土地而言,，地方政府負(fù)有不可推卸的責(zé)任,。多少年來，人們所聽到的似乎也只有經(jīng)濟(jì)學(xué)家的聲音,，那就是供求關(guān)系,。但供求關(guān)系已經(jīng)很難解釋今天中國的房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀了。很簡單,，如果求大于供,，那么就不會有那么多的空置房了；如果供大于求,，就不會有那么多的人買不起房了,。供求關(guān)系已經(jīng)很難解釋中國房地產(chǎn)市場。

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    房地產(chǎn)不能僅僅被視為經(jīng)濟(jì)政策一部分

    把房地產(chǎn)視為經(jīng)濟(jì)政策,，其GDP功能(對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn))被凸現(xiàn)出來,，而其社會功能(社會成員對住房的需求和人們的“空間權(quán)”)就被忽視。

    南方日報：那么在供求關(guān)系之外,，您認(rèn)為還出了什么問題,？

    鄭永年：房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的形成當(dāng)然有很多原因。但是最大的因素莫過于發(fā)展房地產(chǎn)市場主導(dǎo)思想的嚴(yán)重失誤。簡單地說,，在中國,，房地產(chǎn)僅僅被視為經(jīng)濟(jì)政策的一部分，而非社會政策的一部分,。因?yàn)榘逊康禺a(chǎn)視為經(jīng)濟(jì)政策,，其GDP功能(對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn))被凸現(xiàn)出來，而其社會功能(社會成員對住房的需求和人們的“空間權(quán)”)就被忽視,。因?yàn)樯唐贩考婢咄顿Y和消費(fèi)價值,，人們對其價格上漲有預(yù)期。開發(fā)商利用這樣的社會預(yù)期去囤積土地和新房,，購房者也會迫不及待地去買房,。從而一步一步地把房價逼向新高。要解決這個問題,，政府就要扮演一個很重要的角色,。就房地產(chǎn)而言，中國政府面臨雙重的挑戰(zhàn)：一方面是房地產(chǎn)泡沫,。房價泡沫一旦破滅,，總體經(jīng)濟(jì)就要遭殃。另一方面是社會成員的居住權(quán),。

    西方很多國家以前也是GDP主義,，服務(wù)于資本，但后來由于工人階級運(yùn)動產(chǎn)生,，使公共住房等成為福利資本主義很重要的一部分,，也正是這些社會福利、社會制度部分程度上救了資產(chǎn)階級和資本主義,。作為社會主義國家的中國,，更應(yīng)該重視社會政策，如果不用社會改革把住房,、醫(yī)療保險,、教育保障做好的話，同樣會發(fā)生危機(jī),，現(xiàn)在的社會政策就是要去救這個市場經(jīng)濟(jì),。

    南方日報：如果這個狀況持續(xù)，您認(rèn)為會發(fā)生像日本房地產(chǎn)市場當(dāng)年那樣的危機(jī)嗎,？

    鄭永年：房地產(chǎn)問題如果說在日本只是房地產(chǎn)泡沫的話,，在中國有可能就是社會泡沫。住房是中國老百姓死認(rèn)的權(quán)利,，我們的老祖宗幾千年前早就說了,，居者有其屋，有恒產(chǎn)者有恒心，這就是中國人的生存觀,。如果居住權(quán)被剝奪了,，這不只是社會運(yùn)動的問題。

    要意識到,，世界上從來沒有一個執(zhí)政黨為了GDP去抽掉自己的社會基礎(chǔ),，西方的公共住房發(fā)展出來也是考慮它的社會后果，考慮社會的整合和穩(wěn)定,，中國也是這樣的,。所以說，住房首先是社會政策,，其次才是經(jīng)濟(jì)政策,。

    GDP主義使社會更加脆弱

    除了一般商品房的大幅漲價之外，住房的社會功能的缺位,，更體現(xiàn)在廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房供給的極度缺乏上。

    南方日報：依您之見,，政府應(yīng)該如何調(diào)整眼下的房地產(chǎn)市場導(dǎo)向,？

    鄭永年：中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和增長以GDP來衡量，GDP主義也是中國發(fā)展和增長的最主要政策根源,。很長時間以來,，GDP主義是中國政府刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一整套政策。政府確立一個量化了的發(fā)展目標(biāo),，再把這個目標(biāo)科學(xué)地分解,，落實(shí)到各級官員。很自然,，GDP的增長成了官員升遷的最主要的指標(biāo),。從這個角度來說，人們似乎很難指責(zé)各級官員,，因?yàn)镚DP指標(biāo)是這些官員生活其中的政治體系運(yùn)作的內(nèi)在部分,。而地方政府無視住房的社會功能，只強(qiáng)調(diào)住房的財政功能,，即“土地財政”,。土地轉(zhuǎn)讓金普遍占到地方財政收入的30%以上，許多地區(qū)60%到70%的基礎(chǔ)設(shè)施投資依賴土地財政,。除了一般商品房的大幅漲價之外,，住房的社會功能的缺位，更體現(xiàn)在廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房供給的極度缺乏上,。

    GDP主義使地方政府把房地產(chǎn)當(dāng)經(jīng)濟(jì)政策,，忘記了住房應(yīng)該首先是社會政策的一部分。房地產(chǎn)本來就有很大的社會性。中國社會要進(jìn)入消費(fèi)社會就要有社會保障系統(tǒng),，需要社會政策支撐,，這樣的體制不改變，人們就不敢花錢消費(fèi),。GDP主義惡劣的另一方面就是追求GDP幫助資本摧毀了舊的社會保障機(jī)制,，但沒有建立起新的社會保障機(jī)制，使得社會成員全身赤裸裸地暴露地投入了一個不確定的市場社會中去,。

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    政府不能把公共住房看作是救濟(jì)窮人

    政府把公共住房看作是救濟(jì)窮人,，肯定要失敗，那些社區(qū)最后都會成為貧民窟,、治安危機(jī)重重的場所,。歐美一些國家就有這樣的先例。而像北歐,，政府真正把公共住房作為社會政策,，都做得很好。

    南方日報：面對社會的不滿,，盡管也有一些政策出臺,，例如“廉租房”和“廉價房”，但遠(yuǎn)不能解決問題,。那在這個問題發(fā)生之前,，在政府這個層面還能做哪些技術(shù)性補(bǔ)救措施？

    鄭永年：從技術(shù)上來說一點(diǎn)也不困難,。像新加坡政府,，規(guī)定一套房要住多少年才能賣，提高二套房標(biāo)準(zhǔn),，限制外國資本,，加上房產(chǎn)稅、繼承稅等,。這些具體政策可以依照中國國情實(shí)事求是地改革,，比如對于大多數(shù)只有一套房的家庭，就可以考慮免交房產(chǎn)稅和繼承稅等,?？梢酝ㄟ^實(shí)際的稅收機(jī)制來保護(hù)窮人，保護(hù)社會,。目前總是這樣調(diào)整首付比例是沒明顯效果的,。在新加坡，人的一生可以買兩套政府住房,，第一套住滿至少5年可以市場價賣掉賺一筆錢,，再買第二套,。問題在于，在中國,，所有這些可以非常有效的舉措并不符合發(fā)展商,、投機(jī)者和地方政府的共同利益，可能沒有人會使用這些技術(shù)來限制房地產(chǎn),。

    南方日報：內(nèi)地一些地方政府也推出了經(jīng)濟(jì)適用房,，來緩解貧困家庭的購房需求，但是政府應(yīng)該如何解決大量的“夾心層”的住房問題,？

    鄭永年：中國現(xiàn)在的住房政策,，認(rèn)為公共住房就是救濟(jì)窮人，而這可以說是發(fā)達(dá)國家最糟糕的住房政策,。政府把公共住房看作是救濟(jì)窮人,，肯定要失敗，那些社區(qū)最后都會成為貧民窟,、治安危機(jī)重重的場所,。歐美一些國家就有這樣的先例。而像北歐,，政府真正把公共住房作為社會政策,，都做得很好。

    我所說的公共住房,，是應(yīng)當(dāng)考慮工薪階層在內(nèi)的。工薪階層是可以付錢的,，主要是公共住房的價格要合理,。新加坡80%以上的人都住在政府住房里，如果政府要虧本的話,，我想這個項(xiàng)目不會這么長久,。政府可以賺錢，只是利潤率多少的問題,。公共住房不一定完全要政府補(bǔ)貼,，政府和開發(fā)商是可以做的，只是利潤率是多少的問題,。所以,，政府制定的公共住房政策不僅僅要包納窮人，還要把廣大的中產(chǎn)階級包括進(jìn)來,，由政府培養(yǎng)中產(chǎn)階級,。而現(xiàn)在的政策在很多方面不僅限制了中產(chǎn)階級，而且是剝奪了中產(chǎn)階級,。

    南方日報：其他國家的經(jīng)驗(yàn),，對中國政府部門應(yīng)對房地產(chǎn)市場有什么可鑒之處,？

    鄭永年：縱觀世界各國，凡是房地產(chǎn)市場發(fā)展健全和公共住房解決得好的國家,，都是把房地產(chǎn)作為國家社會政策的一部分,。房地產(chǎn)對GDP的貢獻(xiàn)不是這些國家政府的首要考量。經(jīng)濟(jì)因素當(dāng)然很重要,。房地產(chǎn)的發(fā)展也必須考慮到供求關(guān)系,，否則是不可持續(xù)的。但是這種經(jīng)濟(jì)考量是在宏觀的社會政策構(gòu)架內(nèi)進(jìn)行的,。中國的生產(chǎn)性投資過度,，社會性投資嚴(yán)重不足。政府作為一個組織,，需要尋求長治久安,，而各級官員作為個體，卻覺得做好自己的三五年任期就可以了,，這是一對矛盾,，所以，政府要有戰(zhàn)略性的思維來處理住房政策,。

    土地改革是保障房地產(chǎn)市場核心因素

    處理中國最核心的三大改革對象———農(nóng)民,、農(nóng)民工、城市居民都與土地有關(guān),，城市化也涉及土地問題,。

    南方日報：應(yīng)對房地產(chǎn)市場，土地改革是其中核心因素,，政府部門應(yīng)該從何入手,？

    鄭永年：我認(rèn)為處理中國最核心的三大改革對象———農(nóng)民、農(nóng)民工,、城市居民都與土地有關(guān),。這種三元社會是最不穩(wěn)定的，農(nóng)民的土地要保護(hù),，農(nóng)民工要市民化,，而城市化也涉及土地問題。現(xiàn)在講城鄉(xiāng)一體化,，要有具體的政策,，要把這三個統(tǒng)一起來才行，本質(zhì)上圍繞土地這一問題,。每個人都在提,，但沒有人在好好地規(guī)劃，要把這三個都放進(jìn)來,。土地是核心問題,，一定要去做的,。第一代農(nóng)民工可以回家，第二代怎么回呢,，生活教育都在城市,，現(xiàn)在第三代都開始了，要承認(rèn)現(xiàn)實(shí),。

    政策的科學(xué)性首先要以現(xiàn)實(shí)為基礎(chǔ),。農(nóng)民工問題只能整合起來，一方面讓他們享受服務(wù),，一方面讓他們繼續(xù)提供貢獻(xiàn),，現(xiàn)在的情況既難讓他們提供持續(xù)的貢獻(xiàn)又無法讓他們享受權(quán)利保障，所以這個三元社會高度不穩(wěn),。城鄉(xiāng)二元加上農(nóng)民工三元社會要怎么消化,？要消化就要土地，這個東西得好好想一想,。中國現(xiàn)在的土地不向自己的老百姓開放而向外資開放,，現(xiàn)在炒房的熱錢有多少誰也說不清楚。所以在房價問題上,，地方政府,、房地產(chǎn)商、外資都是利益共同體,，最受害的是老百姓也是中央政府,，對社會來說則是既沒有短期利益更沒有長遠(yuǎn)利益。

    (南方日報記者 景小華   實(shí)習(xí)生 楊鴿)